Leitfaden zum Immobilienkauf in Spanien: Für Bürger aus der Schweiz oder der Europäischen Union

Der Kauf einer Immobilie in Spanien, egal ob Sie aus der Schweiz oder der Europäischen Union (EU) stammen, ist ein relativ unkomplizierter Prozess, wenn die notwendigen Schritte befolgt werden. Einer der wichtigsten Aspekte, den Sie beachten sollten, sind die Steuern und Nebenkosten, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Im Folgenden finden Sie eine detaillierte Anleitung zum Kauf einer Immobilie, mit besonderem Fokus auf diesen entscheidenden Punkt.

1. Beantragung der NIE (Número de Identificación de Extranjero)

Die NIE (Ausländer-Identifikationsnummer) ist ein obligatorisches Dokument für jeden Ausländer, der eine Immobilie in Spanien kaufen möchte. Sie ermöglicht es Ihnen, alle rechtlichen Vorgänge abzuwickeln, von der Eröffnung eines Bankkontos bis hin zur Unterzeichnung der Kaufurkunde. Sie können die NIE bei einer Polizeidienststelle in Spanien oder im spanischen Konsulat in Ihrem Heimatland beantragen.

2. Eröffnung eines spanischen Bankkontos

Obwohl es nicht zwingend erforderlich ist, wird empfohlen, ein Bankkonto in Spanien zu eröffnen. Dies erleichtert die Abwicklung von Zahlungen im Zusammenhang mit dem Kauf, wie z.B. Steuern, Versicherungen oder Gemeinschaftsgebühren, und bietet Ihnen mehr Komfort bei der Verwaltung Ihrer Finanzen im Zusammenhang mit der Immobilie.

3. Finanzierungsmöglichkeiten (falls erforderlich)

Wenn Sie den Kauf der Immobilie durch eine Hypothek finanzieren möchten, bieten spanische Banken in der Regel wettbewerbsfähige Konditionen sowohl für EU-Bürger als auch für Schweizer. In der Regel finanzieren spanische Banken bis zu 70% des Immobilienwertes für nicht ansässige Käufer. Die Konditionen können variieren, daher ist es ratsam, die Angebote der Banken zu vergleichen, um die besten Bedingungen zu finden.

4. Steuern und Nebenkosten beim Immobilienkauf

Ein besonders wichtiger Aspekt beim Immobilienkauf in Spanien sind die Steuern und zusätzlichen Kosten, die etwa 10% bis 15% des Kaufpreises betragen können. Es ist wichtig, diese zusätzlichen Kosten in Ihr Gesamtbudget einzuplanen.

Hier eine detaillierte Übersicht über die wichtigsten Steuern und Nebenkosten:

a. Grunderwerbssteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – ITP)

• Was ist das: Diese Steuer wird erhoben, wenn Sie eine gebrauchte Immobilie kaufen. Der Steuersatz des ITP variiert je nach Region in Spanien, liegt aber in der Regel zwischen 6% und 10% des Kaufpreises.
• In der Schweiz gibt es eine ähnliche Steuer, die als Handänderungssteuer bezeichnet wird, deren Höhe je nach Kanton unterschiedlich ist.
• In Deutschland wäre dies vergleichbar mit der Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% variiert.
• In Österreich entspricht dies der Grunderwerbsteuer, die in der Regel 3,5% beträgt.
• Beispiel: Wenn Sie eine Immobilie in Andalusien für €300.000 kaufen und der ITP-Satz 8% beträgt, zahlen Sie €24.000.

b. Mehrwertsteuer (IVA) und Dokumentensteuer (Actos Jurídicos Documentados – AJD)

• Was ist das: Wenn Sie eine neue Immobilie kaufen, fällt anstelle des ITP die Mehrwertsteuer (IVA) an. Für Wohnimmobilien beträgt die Mehrwertsteuer 10% des Kaufpreises.
• Zusätzlich fällt die Dokumentensteuer (AJD) an, die bei der Unterzeichnung notarieller Dokumente wie der Eintragung ins Grundbuch erhoben wird. Der Steuersatz für die AJD liegt zwischen 0,5% und 1,5%, je nach Region in Spanien.

• In der Schweiz gibt es keine Mehrwertsteuer auf den Kauf von Immobilien, aber eine Steuer auf den Kauf von Grundstücken (je nach Kanton).

• In Deutschland gibt es keine Mehrwertsteuer auf den Immobilienkauf, aber bei Neubauten kann die Umsatzsteuer (19%) auf Bauleistungen relevant sein. Eine Dokumentensteuer in diesem Sinne existiert nicht.

• In Österreich wäre dies vergleichbar mit der Umsatzsteuer (20%) für Neubauten.

c. Notarkosten

• Was ist das: Der Notar ist für die Beurkundung des Kaufvertrags zuständig. Die Notargebühren sind in Spanien gesetzlich festgelegt und hängen vom Wert der Immobilie ab. In der Regel liegen sie zwischen €600 und €1.200.
• In der Schweiz variieren die Notargebühren stark je nach Kanton.
• In Deutschland entsprechen diese Kosten den Notargebühren, die ebenfalls gesetzlich festgelegt sind und zwischen 1% und 2% des Kaufpreises betragen.
• In Österreich betragen die Notarkosten in der Regel 1% bis 2% des Kaufpreises.

d. Grundbuchkosten

• Was ist das: Nach der Beurkundung des Kaufvertrags durch den Notar muss die Immobilie im Grundbuch eingetragen werden. Die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch betragen in Spanien zwischen 0,1% und 0,25% des Kaufpreises.
• In der Schweiz variieren die Gebühren ebenfalls stark je nach Kanton.
• In Deutschland und Österreich gibt es ebenfalls Grundbuchgebühren, die je nach Land unterschiedlich hoch sind, in der Regel etwa 1,1% bis 1,5% des Kaufpreises.

e. Bewertungskosten (falls eine Hypothek erforderlich ist)

• Was ist das: Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, verlangt die Bank eine offizielle Bewertung der Immobilie. Die Kosten für die Bewertung liegen in Spanien zwischen €300 und €500.

5. Unterzeichnung der Kaufurkunde

Der letzte Schritt beim Immobilienkauf in Spanien ist die Unterzeichnung der Kaufurkunde beim Notar. Dieses Dokument bestätigt den Kauf und stellt sicher, dass das Eigentum ordnungsgemäß auf den neuen Eigentümer übertragen wird. Nach der Unterzeichnung muss die Urkunde ins Grundbuch eingetragen werden.

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